Finansiering af andelsboligforeningens større renoveringer og forbedringsarbejder

Større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder på foreningens ejendom kræver som regel udefra kommende finansiering.
Hvad enten finansieringen foregår via bank, realkreditinstitut eller ved hjælp af tilskud af forskellig art kræves en vis professionel indsigt for at vurdere omfang og pris for de undersøgte finansieringsformer.

Finansieringen søges tilpasset foreningens øvrige økonomi gennem en analyse udført af en af vores byggesagkyndige ejendomsadministratorer og efter en drøftelse med foreningens bestyrelse.

Finansieringsovervågning

Som foreningens ejendomsadministrator har LEA fingeren på pulsen når det drejer sig om foreningens økonomi.

Administratoren, der har den daglige indsigt i opkrævninger og betalinger af regninger, ved også hvordan foreningens økonomi er skruet sammen. Dette daglige indblik i økonomien betyder også, at administratoren ved, hvordan finansieringen i foreningen er tilrettelagt.

Der kommer hele tiden nye finansieringsprodukter på markedet og som en naturlig del af arbejdet ajourføres vores viden på området konstant. Blandt andet gennem vores samarbejdspartnere der er betydende aktører på det finansielle marked.

For foreningen betyder det, at der er en sikkerhed for, at finansieringen hele tiden bliver afstemt til markedets udbud og foreningens ønsker.

Det er vigtigt for foreningen, da gæld og formue som bekendt er betydende for andelskroneværdien.

Finansieringsuddybning

1. Finansiering af renoveringer og vedligeholdelser over den løbende drift.
   For at en ejendom kan opretholde en tilfredsstillende vedligeholdelsesstand, bør der erfaringsmæssigt afsættes minimum kr. 100,- - 110,- pr. m2 pr. år. Såfremt der gennem en årrække har været anvendt færre midler end dette, vil der ofte være tale om, at ejendommen har et opsparet vedligeholdelsesbehov. Dette medfører, at der senere må påregnes større vedligeholdelsesudgifter end de nævnte kr. 100,- - 110,- pr. m2 årligt.
   
   
2. Ekstraordinære indbetalinger.
   I en andelsboligforening har låneoptagelse i foreningens regi samt opsparing gennem en årrække direkte indflydelse på fastsættelsen af andelenes værdi.
   
   Som alternativ kan man derfor blandt andet vælge at foretage ekstraordinære indbetalinger i forbindelse med gennemførelse af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder.
   
   Ulempen herved er imidlertid, at hver enkelt andelshaver selv skal ud og låne – eller på anden vis fremskaffe – det fornødne beløb. Der kan være stor forskel på, hvilke muligheder de enkelte andelshavere har for at fremskaffe pengene, idet der ikke kan optages lån med tinglyst sikkerhed i lejligheden.
   
   Ekstraordinære indbetalinger anvendes imidlertid sjældent som finansieringsform i andelsboligforeninger, idet der som oftest vælges en fælles låneoptagelse i foreningens regi.
   
   
3. Opsparing.
   Som omtalt under ovenstående punkt har såvel låneoptagelse i foreningens regi samt opsparing gennem en årrække direkte indflydelse på fastsættelsen af andelenes værdi.
   
   Nogle andelsboligforeninger vælger alligevel at foretage opsparing til bestemte større opgaver, som ligger ud over det normale budget.
   
   Dette har den fordel, at den enkelte andelshaver slipper for at skulle ud at fremskaffe et større beløb indenfor en meget kort tidshorisont men i stedet kan slippe med at betale et mindre månedligt beløb. Herved opnås en jævn udvikling i såvel boligafgiften som i andelsværdien.
   
   
4. Anlægslån.
   Anlægslån er almindeligt anvendt som finansieringsform i andelsboligforeninger til især mindre arbejder. Denne finansieringsform kan være fordelagtig, såfremt der er tale om mindre beløb, samt hvis der er tale om en kortere løbetid på lånet. Rentesatsen er dog normalt noget højere end ved optagelse af kreditforeningslån.
   
   
5. Kreditforeningslån.
   Den enkelte andelshaver ejer som bekendt ikke sin andelslejlighed, men har udelukkende råderet over denne. Som medlem i andelsboligforeningen har man i stedet andel i foreningens samlede formue.
   
   Det er derfor andelsboligforeningen som juridisk enhed, der optager fornødne kreditforeningslån.
   
   Der er i de senere år kommet en lang række nye muligheder på dette område som supplement til de traditionelle fastforrentede obligations- eller kontantlån.
   
   Her tænkes på den efterhånden brede vifte af rentetilpasningslån. Indenfor dette område tilbydes nu efterhånden så mange muligheder, at også denne lånetype kan være attraktiv for en andelsboligforening.
   
   Variabelt forrentede lån er historisk set væsentligt billigere – set over en længere årrække. Der er naturligvis en risiko forbundet med rentetilpasningslån – uanset hvilken type, der vælges.
   
   Hvorvidt den enkelte andelsboligforening skal vælge den ene eller den anden type kreditforeningslån – eller en blanding heraf – bør drøftes i hvert enkelt tilfælde, da dette kan afhænge af den enkelte andelsboligforenings ønsker til sikkerhed, likviditet, løbetid, fleksibilitet m.m.
   
   
6. Tilskudsmuligheder.
   I forbindelse med gennemførelsen af et konkret projekt sørger LEA Ejendomspartner altid for at undersøge de aktuelle muligheder for at opnå tilskud.
   
   Dette kan være afhængigt dels af projektets art og dels af ejendommens geografiske placering.