En betydelig faktor for at optimere en ejendoms afkast er den husleje, der kan opnås i ejendommen. Den danske regulering for fastsættelse af leje er en af de mest komplekse lovgivninger i Danmark, hvorfor det er meget vigtigt, at den del af ejendomsoptimeringen gennemføres på en korrekt måde. Alt for ofte ses det at gennemførte ændringer ikke kan fastholdes på grund af procedurefejl eller andre forhold som spiller ind ved sådanne reguleringer.

En professionel sparringspartner, som er faglig kompetent og opdateret om seneste ændringer vedrørende ejendomme, er derfor i stigende grad nødvendig.

Lejereguleringer

Baggrund

Når huslejen stiger, sker det på baggrund af regler i to love: Lejeloven og Boligreguleringsloven. De udgør tilsammen de regler, der regulerer forholdet mellem udlejer og lejer. Reglerne er så mange og så indviklede, at udlejer ofte er nødt til at varsle huslejestigning 2-4 gange om året. Nedenfor kan du læse nærmere om de regler, systemer og mekanismer, der gør det nødvendigt at lave så mange ændringer i lejen.

I kommuner med mange større udlejningsejendomme har kommunalbestyrelsen typisk besluttet, at huslejen fastsættes med udgangspunkt i boligreguleringsloven, dvs. blandt andet på baggrund af ejendommens driftsudgifter som fx skatter og afgifter til det offentlige, renovation, udgifter til vand, fælles belysning, forsikringer, varmemester, renholdelse, serviceabonnementer, de lovpligtige hensættelser til vedligeholdelse, administration, udlejers forrentning af ejendommen m.m.

I andre kommuner og for småhuse (færre end syv beboelseslejemål) tages der udgangspunkt i lejeloven, og lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi.

Omkostningsbestemt lejeregulering

I ejendomme med både beboelseslejligheder og erhvervslokaler skal der ske en fordeling af ejendommens driftsudgifter som grundlag for den omkostningsbestemte husleje. Således kan kun en forholdsmæssig del af driftsudgifterne indregnes i beboelseslejlighedernes husleje.

Fordelingsnøglen, der populært kaldes 'boligprocenten', bliver fastsat efter hvor stor en andel af ejendommens samlede areal, der udgøres af boliger.

Tidligere blev fordelingsnøglen fastsat efter andre retningslinier.
I forbindelse med gennemførelse af nye fordelingsregler blev der gennemført en overgangsordning for de ejendomme, hvor 'boligprocenten' skulle stige. Overgangsordningen indebærer, at boligprocenten kun må stige med 1 pct.point hvert år den 1. januar, indtil den modsvarer forholdet mellem ejendommens erhvervs- og boligareal.

I de ejendomme, hvor boligprocenten og lejen for ejendommens boliger skal forhøjes, har udlejer mulighed for at lade det ske samtidig med, at der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse, eller når der varsles lejeforhøjelse på grund af stigningerne i beløbene til ejendommens vedligeholdelse.

Vedligeholdelse - § 18 og 18b

Udgifterne til vedligeholdelse forhøjes hvert år den 1. januar med udviklingen i nettoprisindekset, der beregnes og fastsættes af Danmarks Statistik.

Hvis der, når udlejer gør tallene op i september måned, ikke er grundlag for at varsle en almindelig omkostningsbestemt lejeforhøjelse, kan han nøjes med at varsle en lejeforhøjelse på grundlag af de forhøjede beløb til indvendig vedligeholdelse af de enkelte lejligheder og ejendommens udvendige vedligeholdelse.

Skatter og afgifter

Ejendommens skatter og afgifter, der omfatter ejendomsskatter, dækningsafgift, renovation, vand- og vandafledningsafgifter m.v., er egentlig en del af driftsudgifterne. Men da udgifterne er fastsat af det offentlige, og udlejer ikke i god tid har mulighed for at forudse, hvor meget disse udgifter stiger, gælder der nogle helt særlige regler for huslejeforhøjelse på grundlag af disse udgifter.

Hvis ejendommens skatter og afgifter stiger, har udlejer således mulighed for at lægge stigningerne på huslejen med tilbagevirkende kraft - fra det tidspunkt, hvor ejendommen er forpligtet til at betale de forhøjede afgifter til det offentlige. Der gælder dog yderligere den regel, at udlejer kan varsle huslejeforhøjelsen senest 5 måneder efter, at det offentlige har pålagt ejendommen nye eller forhøjede skatter og afgifter.

Da kommunerne ofte først udsender ejendomsskatteopkrævninger i december eller januar måned med ikrafttræden den 1. januar, er udlejer ofte nødt til, på grund af ovenstående regel, at varsle lejeforhøjelse inden udgangen af maj måned i stedet for at vente til september, hvor der alligevel skal varsles huslejeforhøjelse.

Selvom huslejeforhøjelsen kan opkræves med tilbagevirkende kraft, skal vi meddele forhøjelsen med 3 måneders varsel. Det betyder, at når lejeforhøjelsen opkræves første gang, vil det ske med en efterregulering.

Følgende eksempel kan illustrere dette:

Hvis lejen på grund af stigninger i skatter og afgifter skal forhøjes med kr. 50 pr. måned med virkning pr. 1. januar, og udlejer først sender brev til lejerne den 3. april - så kan forhøjelsen først opkræves den 1. august med en efterregulering på kr. 350 for månederne januar-juli.